今年起,拆迁户或不复存在楼市转冷,2

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一二线大城市并非最多拆迁户的地方，反而是三四线小县城最多。根据数据统计，在过去5年三四线小县城卖出房子占全国比例的65%-67%，而一二线城市仅有7%。众所周知，小地方本地常住人口不多，收入也不高，如何能销售的完这么房子？答案可能有一个-大量拆迁户在获得款项后，拿着现钱进入到城市买房甚至投资，几乎把县城积压的存量房给买走，导致了城市房子的热销。今年起，“拆迁户”或要不复存在？开始坐上“冷板凳”了。拆迁棚改的货币化在国内已经存在有12个年头：-年为第一个阶段，主要是对各城市破烂棚户区实行拆迁来改善大家居住环境，这期间几乎是分配房来进行安置；-年才是我们所熟知的拆迁大规模化，这段时间内累积拆除了万套破烂棚户区，帮助多万农民实现城市化“进城买房”，但是让大家热议的还是把原先以房安置转为了以货币安置，要知道这样做直接把安置成本提高了30%。由此产生的问题也很明显，货币化安置造成数量不少“刚需”，虽然去掉了小城市积压卖不出库存房，但也因此间接提高城市房价。大胆假设一番，是不是因为有了拆迁户存在，拉动了城市房价上涨？最后连城里人有能力买房的都不多了。不过，拆迁即将成为过去式开始“坐冷板凳”了，而拆迁户也可能会“不复存在”。市场释放2个信息基本说明了这点：一方面，在、年拆迁达到近年来高峰，不少人都希望自家房子能拆迁获得大笔赔偿，由于货币化安置比分配房子高出3倍成本，不少开发商都无力再继续拆迁，则需要建更多更高房子才能平摊成本，长此以往下去无论是对房企还是地方都是很大负担，同时蕴藏高房价风险也不小；另一方面，货币化拆迁和棚改初衷是为了改善旧城老破房子，为居民提供更加完善居住环境，实际上不少地方只是实行“拆迁”二字，该拆不该拆的都纳入了计划，导致出现了不少“楼市刚需”进城买房，城里的存量房少了但是价格却上来了，这下变成城里年轻人买不起房了，这与当初棚改/拆迁的改善居住环境相违背。住建部在去年底也提及，要严苛把握棚改范围和标准。在房说君看来，这意味着拆迁已经进入尾声，在总量有限前提下，今年起对现有旧城拆迁会慢慢减少，用货币化安置做法也会慢慢不复存在；通俗来讲，今年开始“拆迁户”可能会不断减少，甚至不复存在。楼市“1把快刀”出手，20年以上老房子要开始被重视了。从去年开始，国家就对房地产市场扔出了“1把快刀”，有2类人可能会“竹篮打水一场空”：年对全国3.9万小区实行“旧房改造”，年将增加到5.3万个，旧改对象是楼龄超过20年以上的老房子。这样做法意图很明显，就是要让拆迁坐上“冷板凳”-用旧改来全面代替拆迁做法，随着楼市这“1把快刀”的出手20年以上老房子将不再拆除，而是在进行包括水电、电梯加装、停车场等系统性改造，好处就是把20年以上老房子价值拉升到新的高度，用2-3年时间进行脱胎换骨式的改造，市场价值更是水涨船高，这些20年以上老房子等于迎来“二次升值”。不过有2类人可能会“竹篮打水一场空”了：买老房子等待拆迁人群。不用惊讶，不少人会去购买20年以上老房子，为得就是等待拆迁，一旦确定后就能获得高额赔偿，为了当上“拆迁户”不少人专门去买这类房子，然而随着拆迁被旧改“代替”后，他们有可能会竹篮打水一场空；另一方面由于老城区旧房拆迁成本更高，开发商很少愿意接手，除非是地理位置优越地段。等待拆迁后买新房改善型业主。有不少改善型刚需希望自家房子被拆迁后，能买新房改善居住环境，事实上这类人群在现实里是不少的，由于房价不断上涨，他们无力购买新房来改善居住，但卖掉唯一住房也不现实，这类人群反而是希望自家老房子能被拆迁，这样不仅能轻松买房改善，还能有多余拆迁款项；然而国家今年大力推进“旧房改造”或许会让他们竹篮打水一场空空高兴，不过庆幸的是20年老房子旧改后还是能带来新的升值。房说君有话说：随着楼市“1把快刀”的出手，拆迁或许会坐上“冷板凳”，成为拆迁户的希望也可能“不复存在”。市场的转冷，国家已明确“用旧改代替拆迁”，还在等待拆迁棚改的人可能真会竹篮打水一场空，不过可喜的是，20年老房子在旧改后还是能升值的。本文所用图片均来自网络，如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创，严禁转载抄袭，发现必深究。（撰文：楼市隐隐侠）
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