2021开局,楼市迎来三道冷空气,2

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前不久，上海易居房地产研究院发布《年全国百城房价报告》。《报告》称，年，全国个城市新建商品住宅成交均价为元/平方米，同比上涨10.8%。虽然上半年的“黑天鹅”事件让楼市遇冷，但市场整体呈“V”型增长，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，稳房价依然面对着各种压力。对于年而言，信贷环境总体趋于宽松，一些炒房资金加快进入楼市。特别是第三、第四季度，部分热点城市甚至出现了哄抢房源的行为。截至年12月，超过30个城市卖地收入超过亿元，上海、广州、杭州三城均超过亿元，多城土地销售均刷新历史记录……表面上看，楼市一片繁荣景象。不少人猜测：在去年整体经济形势不好的情况下，楼市依旧能逆势上涨，说明未来还会大涨。但这样的“繁荣”会延续下去吗？答案是否定的。转眼间，年已经过去了一个月。目前来看，楼市至少已经吹来了三道“冷空气”：01楼市密集调控1月19日，深圳市住房和建设局下发文件，明确了居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下，不得单独登记在不符合购房条件的一方名下。让通过“假结婚”来获取购房资格的想法成为空谈。1月23日，深圳调控再次加码，要求房地产开发企业、房地产经纪机构会同有关商业银行严格审查购房人资格，防止违规资金流入房地产市场，与此同时还加大了惩罚力度。1月21日，上海市住房和城乡建设管理委员会等部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，1、夫妻离异的任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。2、对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。1月25日，上海市宣布法拍房将纳入限购范围。1月24日，广州个人按揭贷款实施“双管控”：新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过年10月、11月、12月三个月的平均放款额度。1月28日，北京房地产中介行业协会透露，为坚决遏制投机炒房，近期市区住建部门已多次约谈和持续检查房地产中介机构。1月27日，杭州调控加码，落户未满5年限购套数从两套降为1套，且房子赠与他人需满3年后才有购房资格。在限售方面，中签率低于10%的楼盘，产证满5年才可出售。可见，仅仅在1月下旬，多个热点城市都进行了调控，而这些城市也是近几年房价涨幅较快的典型城市。其目的很明确，只有将这些热点城市的炒房热度浇灭，才能保证市场整体运行平稳。而今年正好是“十四五”规划的第一年，其未来5年楼市发展方向也早已定调，在其规划大纲中也已指明：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。02“限贷令”年12月31日，央行、银保监会联合发出《建立银行金融机构房地产贷款集中管理制度》的文件，对于房企的贷款资金以及购房者的房贷资金进行了限制。根据银行的资金能力将其分为5个档次，且限制了个人住房贷款以及企业贷款的占比上限。有专家指出，过去20年房价历经过几轮上涨周期，而每次上涨周期其必然会伴随着个人和房企负债占比的增长。因此，限制了贷款占比也就相当于遏制了流入楼市资金的“源头”，有利于楼市资金周转稳定性，剔除了资金带动炒房的可能。根据中国房地产报报道，年1月上旬，银保监系统已密集披露超张罚单，合计罚款金额超2.5亿元，其中大多数都指向“涉事房款”。仅1月8号当天，银保监会就开出21张罚单，罚款涉事金融机构共计1.亿元。除了金融机构以外，部分房企也遭受到了处罚，比如泰禾集团旗下某公司因为无证售房被处以万元的罚款，对22家没有明示所售房屋相关信息的开发商企业进行立案处罚。03“三道红线”如果说“限贷令”管控的是房企的资金来源，那么“三道红线”则是对于房企资金流向进行了约束：1、剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、净负债率不得大于%；3、现金短债比小于1。年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，并明确了于年正式生效。标准一出台，很多房企就慌了。根据诸葛找房数据研究中心监测的家上市房企数据来看，房企踩线的占比为86%。数据显示，在A+H股上市的已披露数据的家房企中，三条未踩线房企仅有39家，占比29.32%；一条踩线房企44家，占比33.08%；两条踩线房企24家，占比18.04%；三条踩线房企26家，占比19.54%。其中包含了多个龙头房企。对于“高负债”、“高杠杆”、“高融资”的三高房企来说，降低负债率绝非一朝一夕就能完成的事情，作为资金密集型企业，降低负债占比需要很长一段时间才能够实现，因此就去年的“金九银十”期间，多家房企已经开始进行打折促销等活动，目的就是为了增加变现来降低自己的负债占比。不得不说，这三道“冷空气”，将会给过热的楼市降温，2类人或“竹篮打水一场空”。第一类是靠快速买卖房产变现来获得收益的炒房客。在楼市密集调控下，炒房空间将会被逐渐压缩，特别是热点城市，比如上文所说的深圳、上海，不到一周时间内进行了两次调控。而另一方面，这些城市的调控实际上也指明了方向：未来入手多套房门槛将越来越高，企图通过“假结婚”、“假离婚”等方式来炒房也同样不可能。第二类是持有多套房的囤房者。这类人往往是在早期就买了多套房，希望未来房价大涨过后卖掉来赚取差价，但随着调控不断收紧，持房成本越来越高，房价整体涨幅也在不断减少。而另一方面，随着炒房客不断退出市场，二手房买卖将变得更加困难，如今各地二手房市场的挂牌量也在不断上涨，未来囤房族或许会遇到房子转手困难、被套牢等困境。古人云：“一日之计在于晨，一年之计在于春”，年刚开局，楼市就迎来了3股冷空气。对于无房刚需而言，或许是一个好消息，种种迹象表明，未来房价不会大涨，而是会以更加稳定的方式发展，楼市泡沫逐渐消除，换言之，未来刚需买房或将变得容易。

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